PHÁP LÝ HAUSBELO, TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG HAUSBELO, GIỜ RA SAO?
Với những bước đi đầu tiên nhưng vững trãi của mình kèm theo khát vọng để nghiên cứu và thấu cảm được thị trường, chủ đầu tư EZ Land đã cho ra đời sản phẩm căn hộ thứ hai là HausBelo tại thị trường khu Đông Sài Gòn đầy hứa hẹn.
Dự án HausBelo sẽ mang đến cho 911 căn hộ và 10 Shophouse cho gia đình trẻ Việt Nam. HausBelo là sự kết hợp từ nguồn cảm hứng Âu Châu là sự hòa quyện của phong cách thiết kế Bauhaus và văn hóa phương Đông đầy sắc màu sẽ đem đến nguồn năng lượng dồi dào và cuộc sống hiện đại cho gia đình trẻ Việt.
Tuy nhiên đáp lại sự yêu thích và kỳ vọng của khách hàng, Hausbelo lại để lại một nổi buồn mang mác, vì từ khi mở bán đến nay sau hơn 1.5 năm mở bán thì Hausbelo vẫn chưa được khởi công. Theo thông tin từ chủ đầu tư là do thiết kế dự án có chút thay đổi để đáp ứng với các tiêu chí mới về PCCC của cơ quan chức năng. Còn các thông tin bên lề nói rằng dự án bị dính pháp lý vì đất dự án là đất NOXH mà chủ đầu tư lại bán nhà ở thương mại,…
Khi mở bán mặc dù chủ đầu tư không trình ra bất kỳ giấy tờ pháp lý nào, nhưng tất cả căn hộ đã bán sạch trong một buổi sáng, đều đó nói lên được sự tin tưởng của khách hàng dành cho Ezland khi nhìn thấy sự tâm huyết mà Ezland đã mang đến cho dự án đầu tiên là Hausneo cho khách hàng, một thứ xa xỉ đối với các chủ đầu tư Bất Động Sản tại Việt Nam hiện tại.
1. Hausbelo có phải dự án Nhà ở xã hội (NOXH)?
Cuối năm 2019 rộ lên rất nhiều thông tin trên các trang báo chí nói rằng Hausbelo là dự án NOXH đã được CĐT đổi thành Nhà ở thương mại (NOTM) bán trái phép lừa đảo khách hàng gây hoang mang cho những người đã đầu tư, sở hữu Hausbelo bởi vì pháp luật Việt Nam chưa có luật nào quy định NOXH được phép chuyển thành NOTM cho nên nổi lo càng to lớn hơn.
Báo chí thì khi viết gì không hẵn là không có lý do của họ. Vì vậy mà theo thông tin mà tôi tìm hiểu được, quỹ đất Hausbelo hiện tại thật sự là có nguồn gốc từ NOXH do UBND TPHCM cấp cho công ty TNHH – Xây dựng – Thương mại – Kinh doanh nhà Minh Sơn (gọi tắt là cty Minh Sơn) với quyết định giao đất 274/QĐ-UB ngày 21/01/2002.
Sau 4 năm từ khi được giao đất nhưng Cty Minh Sơn không thực hiện sử dụng quỹ đất vì vậy mà bị thu hồi và tiếp tục đến năm 2008 Cty Minh Sơn kiến nghị tiếp tục sử dụng quỹ đất và được Thanh tra Chính Phủ và UBND đồng ý bằng văn bản vào ngày 20/09/2010.
Đến ngày 07/12/2015 Cty Minh Sơn đã được UBND TP HCM đồng ý chấp nhận kiến nghị về việc cty không phải thực hiện xây dựng NOXH tại quỹ đất mà sẽ xây dựng một dự án NOXH khác tại đường Tam Đa, phường Trường Thạnh, Quận 9. (Văn bản số 7526/UBND- ĐTMT).
Theo văn bản UBND báo cáo Thanh tra chính phủ (đính kèm bên dưới) thì Cty Minh Sơn đã hoàn thành đền bù, nộp tiền sử dụng đất và đầu tư cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh cho dự án.
Nguồn: bất động sản sài gòn
Thông tin về dự án NOXH tại Tam Đa, Quận 9 của Cty Minh Sơn được công bố trên website của Sở Xây Dựng Tp HCM
Như vậy có thể thấy rằng việc quỹ đất Hausbelo là NOXH là có thật nhưng đó chỉ là chuyện của nhiều năm trước, đến hiện tại thì CĐT đã hợp thức hóa được việc chuyển đổi quỹ đất Hausbelo sang NOTM.
2. Pháp lý Hausbelo giờ ra sao?
Như đã nói ở đầu bài, khi mở bán Hausbelo thì chủ đầu tư không trình ra bất kỳ một giấy tờ pháp lý nào của dự án ngoài thông báo bảo lãnh từ ngân hàng VPBANK, điều này cho thấy rằng về pháp lý sử dụng đất của Hausbelo rất ổn. Vì theo kinh nghiệm của tôi có những dự án thậm chí đã xây dựng tới khi gần cất nóc mà vẫn chưa có bất kỳ ngân hàng nào bảo lãnh vì nhập nhằng chuyện pháp lý sở hữu quỹ đất và dự án.
(Vd dự án Roxana Plaza ngay cổng chào Bình Dương – HCM hiện xây tới tầng 25 vẫn chưa có ngân hàng bảo lãnh vay khiến cho khách hàng mua vay thì không có tiền đóng, cdt thì cần tiền nên muốn thanh lý hợp đồng với khách hàng, dẫn đến tranh cãi).
Nguồn: bất động sản sài gòn
Theo thông báo chính thức từ chủ đầu tư vì lý do thay đổi thiết kế phù hợp các tiêu chuẩn mới về PCCC mà dự án bị chậm tiến độ thi công và CDT có cam kết với khách hàng bằng thư sẽ trả lãi 8%/ năm trừ trực tiếp số tiền lãi vào số tiền khi ký HDMB. Điều này cũng tạm yên tâm với khách hàng, xem như một khoản gửi ngân hàng tiết kiệm với số lãi nhỉnh hơn mặt bằng chung các ngân hàng một chút và có cơ hội sinh lời cao khi dự án đủ pháp lý xây dựng. Tuy nhiên vẫn còn đó rất nhiều nỗi lo.
Theo tìm hiểu thì chủ đầu tư đang trong quá trình xin lại pháp lý dự án gần như từ đầu. Thủ tục xin triển khai một dự án thì cần rất nhiều văn bản, tôi không kể ra hết ở đây. Sẽ điểm qua một số văn bản thật sự quan trọng mang tính bước ngoặt cho quá trình triển khai dự án.
Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/2000
Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500
Quyết định công nhận Chủ đầu tư
Giấy phép Xây dựng
a) Quyết định quy hoạch 1/2000
Trong 4 loại giấy tờ trên thì hiện tại chủ đầu tư đã xin được quy hoạch lại dự án tỉ lệ 1/2000 với quyết định 5136/QĐ-UBND ngày 03/12/2019. Nội dung thay đổi trong quy hoạch mới về dự án tóm gọn như sau: Tăng số tầng quy hoạch từ 18 lên 22 tầng (Thiết kế Hausbelo và mở bán hiện tại là 14 tầng)
Thông tin quy hoạch của Dự án HausBelo tại Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh mới nhất
Như vậy có thể thấy rằng với pháp lý mới rất có thể Hausbelo sẽ cao hơn người hàng xóm Safira – Khang Điền bên cạnh.
b) Quyết định quy hoạch 1/500
Thông thường các dự án tại khu vực Quận 9 mà tôi tìm hiểu được, thời gian cấp giấy 1/500 thường là kể từ khi có quyết định 1/2000 khoảng 5 tháng. Như vậy thời điểm tôi viết bài viết này (06/2020) thì có thể đã có hoặc đang có, sắp có QĐ 1/500.
Thời gian 5 tháng là tương tự các dự án ở Q9 gần đây như Safira, Ricca. Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm từ các GPXD của các dự án này sẽ thấy. Bài viết này chỉ tập trung Hausbelo nên tôi sẽ không đính kèm.
c) Quyết định công nhận chủ đầu tư
Hiện tại vẫn chưa thấy công bố, khi có tôi sẽ bổ sung sau.
d) Giấy phép xây dựng
Cái này thì chắc chắn là chưa rồi, vì nếu có thì đã không có bài viết này ? khi có tôi sẽ bổ sung sau.
3. Tương lai sẽ ra sao?
Đây là câu hỏi mà chắc chắn là rất nhiều người quan tâm. Tương lai có thể ra sao thật sự khó ai có thể nói trước, nên phần này tôi sẽ viết dựa trên kinh nghiệm và phân tích theo quan điểm ca nhân, có thể đúng hoặc sai.
a) Thời điểm khởi công chính thức
Hiện tại nếu bạn gọi lên chủ đầu tư hỏi về dự án Hausbelo sẽ được trả lời là thời điểm khởi công dự án dự kiến vào đầu quý 04/2020. Dĩ nhiên nói bằng lời thì ai nói cung được, nhưng cái mọi người cần lúc này là văn bản chính thức thì chưa có. Tuy nhiên cũng có một tín hiệu đáng mừng nữa là hàng rào dự án Hausbelo đã được chủ đầu tư thay mới hoàn toàn, cỏ được làm sạch sau hơn 1.5 năm mọc xanh tươi tốt. Liệu có phải là bước dọn đường để chuẩn bị mở bán đợt mới?
Nhưng với kinh nghiệm của tôi thì dự án rất khó khi công kịp trong quý 04/2020 vì các vấn đề thời gian cấp thủ tục pháp lý. Theo tôi ước tính sẽ rơi vào khoảng thời gian quý 01/2021. Tuy nhiên chủ đầu tư trả lời quý 04/2020 là cũng có lý do của họ, tôi chỉ chia sẻ thêm quan điểm cá nhân, cùng chờ xem.
Có thông tin vỉa hè là CDT muốn xử lý xong Hausbelo mới tiến hành mở bán Hausnima, khả năng 2 dự án sẽ khởi công cùng lúc.
b) Cơ hội sinh lời
Nếu Hausbelo hoàn thành các pháp lý còn thiếu để triển khai theo quy hoạch mới, chủ đầu tư sẽ mở bán đợt mới với gía thị trường lúc đó, thì những người đang sở hữu Hausbelo đến hiện tại sẽ có cơ hội sinh lời rất lớn với số tiền đã bỏ ra chỉ 10% như hiện tại.
Nhìn sang dự án hàng xóm bên cạnh Safira Khang Điền sẽ chính thức bàn giao từ 01/07/2020 với gia giao dịch hiện tại là 1.800.000.000 -1.850.000.000 cho căn hộ 48m2 1+1 đã bao gồm VAT. Giá trung bình đang rơi vào khoảng >37tr/m2 với căn hộ nhỏ và 35tr với căn 2PN diện tích lớn hơn. Trong khi đó Hausbelo khi mở bán chỉ 26-27tr chưa VAT. Cộng thêm thời gian chờ đợi đầy đủ pháp lý, với đà tăng của thị trường hiện tại cộng với uy tín tăng lên nếu dự án được triển khai thì bạn chắc cũng có thể tính ra được số tiền chênh nếu dự án được khởi công rồi đúng không?
Mức giá giao dịch thứ cấp hiện tại (06/2020) của Hausbelo dao động khoảng 50-90tr/ căn 2 PN, 100-180tr/ căn 1PN và 70-100tr/ căn 1+1 tùy theo vị trí
c) Rủi ro
Bên cạnh khả năng sinh lời thì rủi ro dĩ nhiên cũng là vấn đề được tất cả mọi người quan tâm hàng đầu. Ở đây tôi sẽ dựa theo phân tích trên quan điểm cá nhân để chia sẻ với bạn đọc.
Mất trắng hoàn toàn số tiền cọc: Tôi nghĩ khả năng này rất khó xảy ra, vì CDT EZLAND mặc dù là CDT mới trên thị trường chỉ với 1 dự án đầu tay là Hausneo và đang chuẩn bị mở bán dự án thứ 3 là Hausnima thì khả năng họ chiếm dụng luôn vốn rất khó xảy ra.
Thứ nhất là vì niềm tin về 1 CDT có tâm khi nhìn vào dự án Hausneo khi hoàn thành với chất lượng và tiện ích rất tốt thì rõ ràng EZLAND đang cố gắng xây dựng một hình ảnh CDT BDS uy tín. Hausneo theo tôi có thể là dự án mà Sales BDS sinh sống nhiều nhất bởi vì Sales họ biết đâu chất lượng đâu kém.
Thứ hai là nếu tính chênh lệch giá theo thị trường quỹ đất từ lúc mở bán tới giờ, nếu chủ đầu tư hoàn tiền trả lãi phạt rồi làm dự án mới bán hoặc bán lại quỹ đất cho đối tác khác, hay dùng chiêu ve sầu thoát xác thì tôi nghĩ vẫn có chút lời.
Thứ ba là tiền lệ CDT ôm tiền khách hàng bỏ trốn ở SG cực thấp, rất nhiều dự án hiện tại dính pháp lý lâu hơn cả Hausbelo, có cái đã được xây dựng cả phần móng mới bị hoãn thì đến hiện tại CĐT thậm chí còn muốn khách đến lấy lại tiền cọc để họ dễ dàng xử lý hơn, nhưng thực tế lại rất ít khách hàng đến đòi cọc. Vì vậy mà tôi nghĩ khả năng này cực thấp.
CDT hoàn trả số tiền cọc: Dựa theo hợp đồng đặc cọc đã ký kết thì sau 9 tháng kể từ ngày ký HDDC nếu CDT không tiến thành ký HDMB sẽ bị phạt lãi suất là 0.05%/ngày tương ứng với ~18%/ năm. Tuy nhiên trong hợp đồng cũng có điều khoản là thời gian tự động gia hạn là 3 tháng mà không bị xem như là vi phạm hợp đồng.
Như vậy tính từ thời điểm ký HDDC là 01/2019 đến nay đã là 1,5 năm. Thời gian CDT vi phạm HDDC phải trả lãi phạt là 6 tháng. Theo như đã nói ở trên CDT đang dự kiến quý 04/2020 sẽ trển khai vi vậy mà nếu có trả cọc thì phải sau quý 04/2020, thì thời điểm trả cọc khách hàng sẽ được nhận lãi >18%/ tổng số tiền đã cọc. Tương ứng tầm ngang giá giao dịch thứ cấp chênh thấp nhất hiên tại. Nên tôi nghĩ giữa việc CDT trả cọc phạt lãi 18% và cố gắng triển khai dự án chỉ phải trả 8%/ năm thì họ vẫn sẽ cố gắng chọn con số ít hơn.
Xem thêm các bài viết khác:
